こんにちわ！奄美NEXT不動産の株式会社NETWORKSです。
ここ何年かで『Airbnb（エアービアンドビー）』によって「民泊」という言葉を良く耳にするようになりました。 2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催に向け、日本全体が旅行者に対する受け入れ体制を強化しています。
今回は、奄美大島の民泊の現状や民泊に仕組みなど、民泊投資をご検討されている投資家・物件オーナー様向けに、民泊について詳しくご紹介します。
【日本でも規制緩和がどんどん進んでいる民泊とは】
民泊とは旅行者が、一般の民家に宿泊することをいいます。民泊についての法令上の明確な定義はないですが、住宅（戸建住宅やマンションやアパート等の共同住宅）の全て、または一部を活用し旅行者等に宿泊サービスを提供することをいいます。
ここ何年かでインターネットを通じて、「空き部屋を短期で貸したい人」と「安価で立地が良い宿泊場所を希望する旅行者」をマッチングするビジネスが世界各国で当たり前のように展開されています。
日本でも2008年頃からAirbnbを通じて、訪日外国人観光客への様々な宿泊ニーズへの対応や、日本の少子高齢化社会において増加している空き部屋の有効活用といった地域活性化の観点から、民泊に対する期待はとても高まっています。
【まだまだ少ない！奄美の民泊の現状】
現在、奄美大島での民泊は、（Airbnb上の件数リサーチ 2018年6月現在では）約50件の登録がありますが、とても普及しているという状況ではありません。
ですが、シェアリングシティ認定自治体でもある奄美市は民泊運営を推奨しており、奄美大島の中央部に位置している「奄美市住用（すみよう）」の地域では、2017年5月より積極的に民泊運営に取り組み、すみよう体験民宿『モダマの会』がスタートしています。
五感で感じる奄美の暮らしを、と題してシマ料理づくりや自然観察、紬の着付け体験等の体験型の宿泊サービスを実施しています。現在、奄美市住用の地域では4件の体験民泊が出来る宿があります。
そして現在、奄美大島でAirbnbへの登録が多い地域としては、当社が運営するゲストハウス『GOLDEN MILE HOSTEL』がある奄美市名瀬エリア（奄美大島で最も繁華街）や、奄美空港から近い笠利エリア、名瀬から車で約2時間程南へ行った瀬戸内町エリアに多くあります。
季節によりますが、最安値も2000円代からあり、旅行の目的によって気軽に探すことが出来ます。
【奄美大島の観光業と民泊運営の将来性】
奄美大島の観光業は、急速に進化しています。 奄美空港がリニューアルされ、観光客への受け入体制もどんどん強化しています。世界自然遺産への登録は延期になりましたが、登録されずとしても、豊かな自然と共に島人が生活する奄美大島は、自然の宝庫だといえるでしょう。
民泊については規制緩和が進むも、未だに賛否両論がありますが、将来的には日本人だけではなく、世界各国から奄美大島を訪れ、観光し宿泊してもらうことで、より地域の活性化にも繋がることでしょう。
また、高齢化に伴い、奄美大島でも戸建ての空き部屋が増加しています。空き部屋の利用手段は様々ですが、民泊運営を行うことによってその地域の循環と活性化が起きることでしょう。
【民泊許可物件・民泊向けマンション建設への不動産投資】
民泊が普及している現在、最も問題になっているのは、物件を持つオーナーと自治体の許可を得ずに民泊を行っていることです。民泊を行う際には、物件オーナーの許可と自治体の許可が必要です。
不動産の賃貸方法の中に「転貸」というものがありますが、そもそも民泊許可物件とは、簡単に言うと”又貸しする物件”のことをいいます。民泊はその転貸にあたり、民泊をする場合には物件オーナーの許可が無いと運営できません。民泊投資として100万円を超える投資をしたのにも関わらず、開始当日に管理会社から強制解約を通知されるというケースも都会ではよくある話です。
結局の所、物件オーナーと自治体の許可済みの物件で、堂々と運営出来るのがビジネスとして一番堅実な方法といえます。
奄美大島も観光地として世界中に知られている中で、宿泊場所が少ないという声もあがってきています。観光客を受け入れる体制を作るために、民泊向けマンション建設へ不動産投資をすることで、奄美大島の経済効果にも繋がるでしょう。
では、民泊運営を開始するにあたり、事前に知っておく必要がある民泊に関する法令等について次の項でご説明します。
【民泊に関する法令等について】
民泊に関する条例は、「旅館業法」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」2種類あります。 この2種類についてそれぞれについて詳しくご紹介します。
●旅館業法とは 旅館業とは国会で制定された法律になります。 定義としては宿泊料を受けて人を宿泊させる営業のことをいいます。
宿泊料とは、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料や寝具賃貸料、寝具などのクリーニング代、光熱水道代、室内清掃代などが含まれます。なので、これらの費用を徴収し人を宿泊させる営業を行う場合、旅館業法上の許可が必要になります。
旅館業法にはホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業の4種類があります。
①ホテル営業 洋式の構造及び設備を主とする施設を設けて営業する。
②旅館営業 和式の構造及び設備を主とする施設を設けて営業する。駅前旅館、温泉旅館、観光旅館の解か、割烹旅館が含まれる。民泊も該当することがある。
③簡易宿所営業 宿泊する場所を大人数で共有する構造及び設備を設けてする営業のこと。例えばベッドハウス、山小屋、スキー小屋、ユースホステル、カプセルホテルが該当する。
④下宿営業 1ヶ月以上の期間を単位として宿泊させる営業のこと。
●民泊新法とは 2018年6月15日に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行されます。今までの旅館業や特区民泊に比べると条件は緩和される予定ですが、年間営業日の制限などの新しいルールもあるので、誰でも好きなだけ民泊が出来るということではありません。 この民泊新法で定義される民泊は、旅館業法の対象外の宿泊施設とされています。
この新法が出来ることで、「新法の民泊」「旅館業法の民泊」「民泊条例の特区民泊」と3種類の法令に関する民泊が可能になります。
■民泊新法の2つの特徴■ ①建物の用途 旅館業法が適用される民泊は、「ホテル又は旅館等」ですが、民泊新法の建物は「住宅」です。つまり新法の民泊では、ホテルや旅館が営業することの出来ない住居専用地域で営業することも可能になります。ただし、各自治体の条例等で住宅宿泊事業の営業が出来る地域、期間の規制をしている場合があります。
②年間営業日数の上限 もう一つの大きな特徴が、「年間営業日数の上限」の設定です。年間で180日を超した営業は出来ないので、民泊以外の活用方法がないと、ビジネスや投資としては難しい可能性があります。民泊新法は住宅を宿泊施設として貸し出すことを前提にしていますが、どんな住宅でも貸し出せるわけではありません。なので、マンション管理規約で民泊が禁止されているようなマンションでは民泊が禁止されています。
詳しくは国土交通省 観光庁が運営する『民泊制度ポータルサイト』に記載されています。
【民泊運営にあたり運営者の義務と注意点】
民泊新法では民泊運営をするにあたって、運営者の義務を定めています。
①宿泊者の衛生面、安全性の確保 定期的な掃除や備品の入れ替えなどが義務付けられています。宿泊者の安全性が民泊運営者が担保する必要があります。
②外国人観光客への配慮 民泊は一般的に外国人観光客が多く、政府としても外国人観光客用の受け皿を増やしたいという考えがあります。外国人観光客に向けて必要な準備としては、外国語での交通機関の説明や、外国語での部屋や施設の使い方や注意事項の説明です。主に英語対応が必須にはなってきますが、外国人でも理解出来るような資料を事前に準備しておきましょう。
③宿泊者名簿の備え付け 宿泊名簿は、その住宅に民泊した宿泊者を記帳することです。行政から要請があったときに開示しなければいけない情報になります。
④周辺住民への対応 全くの他人を宿泊させるので、周辺の住民にとってはデメリットでしかありません。近隣住民の方への説明文や、標識の掲示、また苦情の対応をきちんと行ないましょう。
上記の4つの内容は運営者としてしっかりと概要は把握しておきましょう。
【まとめ】
このように民泊も様々な法令や条例を元に、どんどん改正されています。
奄美大島での民泊向けマンション建設のご相談、また土地や空き家を有効活用したいという物件オーナー様は、是非一度奄美NEXT不動産にご相談くださいませ。
もちろんマンション建設後の不動産管理は、奄美NEXT不動産にお任せください！
奄美への不動産投資・ビル建設・マンション運営をご検討されている方は、こちらの記事も参考にしてください。